本文摘要：近三年外竣中标项目仅有3个。 本文为IPO早告诉原创 作者|苍穹 微信公众号|ipozaozhidao 据IPO早告诉消息，宋都服务集团有限公司（全称“宋都服务”）于1月24日提交的港股招股书期满6个月，已于昨日（7月24日）过热，信约国际兼任独家保荐人。 招股书资料表明，宋都服务于1995年在杭州正式成立，宋都股份（600077.SH）董事长俞建午通过家族信托掌控其股权的95%，为其最后掌控人，也即宋都服务和宋都股份是兄弟公司。

近三年外竣中标项目仅有3个。　　本文为IPO早告诉原创　　作者|苍穹　　微信公众号|ipozaozhidao　　据IPO早告诉消息，宋都服务集团有限公司（全称“宋都服务”）于1月24日提交的港股招股书期满6个月，已于昨日（7月24日）过热，信约国际兼任独家保荐人。　　招股书资料表明，宋都服务于1995年在杭州正式成立，宋都股份（600077.SH）董事长俞建午通过家族信托掌控其股权的95%，为其最后掌控人，也即宋都服务和宋都股份是兄弟公司。

俞建午90后女儿俞昀自2018年3月重新加入宋都服务，现兼任公司董事会主席兼任继续执行董事，均可看做这是一次二代接班人的前哨站。　　宋都服务股权结构（来源：招股书）　　当然，招股书过热并不意味著宋都服务早已与港交所绝缘，其只需改版招股书才可沿袭上市进程，特别是在疫情后物业价值更加突显的背景下，坚信宋都服务会错失这样一个绝佳时机。而从此前透露的招股书来看，宋都服务的体量过小、盈利偏弱仍然有一点投资者注目。

　　被困浙江，自身供血严重不足　　宋都物业从浙江发家，几经二十余年的发展，已将服务扩展至合肥、舟山、宁波、衢州等10个城市。截至2019年9月30日，宋都服务在中国另设8间附属公司及12间分公司，向在管总建筑面积大约为4.0百万平米的27项物业获取物业管理服务。于最后不切实际日期，其的在管总建筑面积大约为5.9百万平方米。

　　按物业管理综合实力计，宋都服务于2017-2019年分别名列中指院排名第81、第71及第65。而在总部设于杭州及浙江省的物业服务百强企业中，宋都服务按营业额计分别排名第9及第10。　　纵然如此，宋都服务归属于“袖珍”物业公司范畴。

克而瑞数据表明，2019年中国物管行业管理面积突破1亿平米的企业数量超过15家，其中万科物业、碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）及金碧物业，管理面积皆在3亿平米以上。　　同既有上市物业公司比起，宋都服务的在管面积只稍微领先兴业物联，与其同日交表且现上市的金融街物业（01502.HK）于2019年9月的在管面积也已约1900万平米，体量是其近5倍。

　　而物管行业规模为大，但宋都服务的现有迹象并不反对规模较慢走阔。　　地产合并的物业公司广泛倚赖关联公司器官移植，宋都服务也遵循这一规律，2017-2018年及2019年前9个月其来自宋都股份研发物业（不含独立国家研发和合作开发）的在管建筑面积分别为192.5万311.5万平米、364.5万平米及343.5万平米，占到同期总在管建筑面积的98.4%、95.5%及86.9%。

　　宋都服务关联方倚赖（来源：招股书）　　但宋都股份毕竟“小富即安”的保守派，2018年销售额才首度踏破百亿关口，2019年以118.5亿元的年销售额名列克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》第146名，距离当年300亿的销售目标相去甚远。关联方尚且跑不动，意味倚赖关联方的扩展路径似乎权宜之计。　　另一方面，宋都服务外拓的野心并不大。

2017-2019年9月，宋都服务对标投标次数分别为1次、1次、4次，中标次数分别为0、1、2，成倍非常较少。　　宋都服务收入地区产于（来源：招股书）　　而在区域产于上，宋都服务还是紧守以杭州派的大本营。

截至2019年9月，宋都服务在杭州的在管建筑面积为280.7万平米，占到总在管建筑面积的71%；去年头9月来自杭州的收益为4767.4万元，是当期总收益的69.6%。如若算上浙江其他地市，浙江单省在管面积与收益占到比分别超过79.8%及84.3%。

　　盈利偏弱，长租公寓无以再配胜算　　在管面积的大小，客观要求收入水平的强弱。2017-2018年及2019年前9月，宋都服务构建营收8396万元、1.32亿元、1.37亿元，同期净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。　　宋都服务利润表（来源：招股书）　　可以显现出，宋都服务的营收增长速度要快得多净利快速增长，一定程度突显其的盈利弱化。

事实上，于往绩记录期间，宋都服务毛利率分别为29.7%、28.3%、28.5%，而净利率分别为16.6%、15.7%、14.1%。　　宋都服务的盈利能力有一点更进一步求证。Wind数据表明，2019年港股房地产服务板块平均值毛利率为30.4%，多达宋都服务将近两个百分点；上述提到的兴业物联，2019年毛利率高达42.72%，清净利率也低约19.10%，宋都服务与之比起逊色不少。

　　只不过，宋都服务大坪效并不较低。据报，2017-2019年杭州的住宅物业平均值物业管理费分别为2.3元/月/平方米、2.3元/月/平方米、2.5元/月/平方米，往绩期间宋都服务住宅物业的物管费为2.39元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.63元/月/平方米，皆低于市场平均水平。

　　单位收费低而利润较低，各种的原因在于费用的大幅度快速增长。招股书表明，宋都服务将洗手、保安、水土保持及园艺服务等部分衣皆颁发外发包，过往期间这部分的成本分别大约为120万元、456万元及490万元，占到同期销售成本总额大约20.3%、47.8%及49.9%。

　　加之，宋都服务的物管费没收亲率持续走低，从2017年的87.1%降到2019年9月的64.6%，这也使得利润空间显得更加厚。　　互为较其他物管企业，宋都服务较为类似的是宽出租公寓服务，2019年前9月共计为其贡献收益124.7万元。目前，宋都服务旗下的[琪寓公寓]皆坐落于杭州时间国际大厦12-13楼，其回应未来将增大长租公寓的投资。

　　只是，年内长租公寓雷声大大。如年初“长租公寓第一股”青客公寓被传出欠薪房东租金造成百余名租客被赶，其后“长租公寓第二股”蛋壳公寓创始人兼任CEO被调查，蛋壳公寓股价下跌熔断。

　　当下国内的长租公寓一般来说采行轻资产模式，宋都服务的营运能力能否承托该项业务的发展，也是一个悬而未决的问题。

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